岭南天地为祖庙商圈“画心”

佛山岭南天地全貌。李细华 摄

　　今日佛山，不论旅游观光，或是休闲娱乐，有一个必去之所，即岭南天地。

　　在这里，现代文明与传统岭南文化汇聚，最终以度假休闲功能承载者的形象出现在公众面前。每当夜幕降临，一盏盏富有中国传统元素的红灯笼从街巷里、从各家店铺里折射出氤氲的光华，青色围墙斑驳，岭南天地便迎来它一天当中最美好、最忙碌的时刻。来往人群或嬉闹戏水、或低头耳语、或指点江山、或恣肆清谈，在这片不到10万㎡的休闲之所，跨越千年岭南文化，与佛山的夜色融为一体。

　　这只是香港瑞安地产岭南天地项目的一小部分，在佛山最古老也最繁华的的祖庙商圈，瑞安地产承接了150万㎡的三旧改造工程，除了已经为大家所熟知的的岭南天地商业项目之外，这里还在开发别墅、洋房、综合体等诸多地产形态，剑指重塑祖庙商圈新地标。

　　最霸气 打造祖庙商圈商业地标

　　有着数百年历史的佛山祖庙早已为公众所耳熟能详，但提到祖庙商圈，给人留下深刻印象的商业项目却是屈指可数，且难成规模。百花广场日渐式微、兴华商场偏居一隅、友谊商店曲高和寡缺乏人气……在祖庙商圈内打造一个标志性商业项目乃大势所趋，譬如北京王府井、譬如上海南京路、或类似广州天河城。

　　从佛山岭南天地发展现状来看，这里具备一定潜力。岭南天地项目副总监文德纯透露，除了商业街区和已经开业的马哥孛罗酒店，岭南天地的商业部分，还在祖庙地铁站上盖一个7万㎡的购物中心，定位时尚路线，预计2015年开业。此外，在现在祖庙路对面的临界商铺，也就是原来的“玫瑰商场”位置，将打造30万㎡的综合体，包含购物中心、写字楼、酒店和公寓，预计在2016年或2017年左右推出。届时，岭南天地商业部分总面积将超过50万㎡，其整体格局将包含福贤路、建新路、人民路、祖庙路一带，毫无悬念，岭南天地将会成为祖庙商圈最大规模的商住综合项目。

　　当然，规模大或许可算得上是地标建筑的充分条件之一，如何在大规模体量之下，走出一条独特、差异化发展并为市民所认可和接受的商业发展路子才是最终决定地标成败的关键。文德纯对此信心满满，他表示，从当前岭南天地商业部分发展现状来看，瑞安地产具备开发管理能力，岭南天地的表现也并未令市场失望。

　　据了解，岭南天地商业街区一期出租率达到了100%，开业率90%，有一些商户正在装修，他表示，目前，岭南天地商家中，餐饮占比达到了80%，其中多家是第一次进入佛山，比如，Hello Kitty Cafe还是国内第一家门店；哈根达斯佛山首家，面积500㎡，也是华南第一大、全国第二大的门店。此外，柏龙德国餐吧、九号花园、芽庄等也都是第一次来佛山。

　　在岭南天地，南方日报记者看到，除了Hello Kitty Cafe、哈根达斯、星巴克、满记甜品、九号花园、原汁原味等餐饮外，还引入了谭木匠、琉园、悦画廊、天长地久等特色精品和配饰，以及海天酱油、香云纱、盲公饼、石湾玉冰烧等代表佛山传统文化的展示铺面。

　　对于祖庙路对面的综合体项目定位，文德纯表示将定位高端，“碍于佛山的地理位置，LV、GUCCI等高端品牌可能短期内不会过来（最近十年都没有机会），但是我们也可以把它打造成为中国高端的旅游中心，在一线城市可能是中高端，但是在这里是最高端”。

　　最难题 与佛山文化相融合

　　“没去上海新天地等于没去过上海”，从这句话当中不难看出新天地俨然已经成为上海的标志性建筑，也成为瑞安地产的成功标签，同时跻身中国房地产旧改项目的经典案例。2007年，瑞安房地产也将“天地系列”带到广东。当年，瑞安地产以75.1亿元的“地王”价格购得位于佛山中心禅城区的土地，打造广东最大的旧城改造项目——佛山岭南天地。

　　岭南天地所在的祖庙东华里是岭南文化的精髓所在，是佛山文物古迹最密集、规模最大、传统风貌保存最完整的历史文化街区。文德纯表示，在这一项目的开发过程当中，如何在注入现代商业元素的同时，使项目充分融入当地文化，与当地风俗习惯等实现“无缝对接”是瑞安地产遇到的最大难题。

　　为解决这一问题，2008年项目规划动工之前，岭南天地美国设计师曾专门提前搬进东华里住了一个多月，小到街坊阿姨的餐饮习惯，大到佛山市民的生活习性，都做了全方位调查与了解。与此同时，为了充分发现那些曾被忽略的古文物，瑞安地产曾在东华里举行了一场颇具规模的摄影大赛，通过摄影师的镜头，一方面将传统文物保留，另一方面，也为后期开发做参考。

　　“摸着石头过河”，文德纯告诉记者，岭南天地项目开发并非一蹴而就，了解佛山文化亦非朝夕可得，从2007年至今，瑞安地产已在佛山扎根6年，或许还会走过第二个6年。在这十余年的佛山生活过程中，岭南天地在文化融合方面也将尽力做得更加完善。

　　通过旧城改造，今日的岭南天地岭南天地保存一个完整的古建筑物群，项目内共有22处文物古迹，包括祖庙、东华里古建筑群等。

　　最底气 慢工出细活不差钱

　　同多数港资地产开发商一样，瑞安地产项目开发周期常常以10年计，具体到岭南天地项目，瑞安地产透露目前总投入已经超过100亿元。同属于港资开发商的新鸿基地产、和记黄埔地产等开发战略同样如此。

　　相比于国内各大地产开发商“高效率快周转”的开发节奏，港资地产可算另类。广州知名房地产专业韩世同认为，港资地产最擅长“慢工出细活”，由于资金流充足，再加上对土地价值升值空间等有着较为精准的把握，因此并不会过多考虑工程周期。

　　归根结底，还是由于“不差钱”。佛山瑞安助理总经理张樑曾表示，在开发岭南天地的过程中，资金方面，没有压力。“一方面，整个项目开发过程中，不断推出楼盘，销售也非常好，这是一部分资金；另一方面，瑞安房地产作为香港开发商，相对于国内开发商，融资渠道更加多样化，能够支撑项目的开发”。

　　除了资金流充裕之外，岭南天地被市场认为具有较高的升值空间，从住宅购买群体来看，或有超过50%的客户具有投资意向；商业地产方面，大部分为瑞安地产自持，文德纯对自持商业部分升值潜力十分看好，“随着商业不断升值，我们的经营也将更加轻松”。

　　文德纯同时表示，瑞安地产一直有意向在以佛山禅城为基地，辐射广东整个区域寻找项目机会，但不会仅限制于古建筑发展模式，普通住宅项目也会考虑。事实上，在国内瑞安地产已经不局限于做天地系列“旧城改造”项目，在大连、上海等地，瑞安地产正在进军IT产业，投入软件园的打造；并尝试在机场、高铁、客运站等交通枢纽地带，根据当地的需求和资源，创造新模式来经营地产项目，上海虹桥机场旁边，虹桥天地已经动工。

　　港资地产擅长“慢工出细活”

　　■观察眼

　　近年来，港资地产在国内并不陌生。随着新鸿基、和记黄埔、瑞安地产、新世界、新港福等香港大牌开发商的高调入市，一场地产全行业盛宴拉开帷幕，热闹非常。同步观察内地与港资开发商，一个颇有意思的现象自然呈现。

　　国内土地资源紧张早已是不争的事实，以一线城市尤甚。那么在此情况之下，地产商们要如何实现自身的可持续发展？两条截然不同的路径选择出现在内地开发商与港资开发商面前。先说国内开发商，无一例外奉行“高效率快周转猛拿地”之路，今年上半年，佛山新出地块几乎全数被国内开发商所瓜分蚕食。

　　本周三，招商地产佛山公司总经理冼耀强告诉记者，今年上半年，招商地产虽在顺德、南海等地都有拿地动作，但远未达到其拍地指标，与此同时，招商地产在佛山已经营7盘。万达速度常常令人“瞠目”：“18个月一座城，3—5天上一层”。万达透露，只有如此速度才能充分保证资金回流和周转。在佛山，提到拿地，万不可忽略保利地产，到目前为止，保利在佛山究竟占地多少，笔者尚未统计，但由北向南一过佛山东平大桥，放眼望去，几乎全是保利的“圈地围墙”，绵延数千米。

　　如果说国内开发商颇有点像一个疯狂的资源掠夺者的话，那么港资开发商的市场举动则令其看起来更像一名胸有丘壑的谦谦君子。“地块小，单块面积大，开发周期长”，在合富辉煌副总经理李慰看来，这些足以概括港资开发商的主要特征。相比之下，港资开发商并不急于拍地，不过一旦出手便多是大手笔。新鸿基佛山澜石项目总建筑面积达300万㎡，可抵40多个鹏瑞利广场；瑞安地产岭南天地项目总建筑面积150万㎡，规模之巨在整个佛山鲜有出其右者，绿岛湖和记黄埔项目亦如是。

　　大规模带来开发长周期。事实上，动辄10年的开发周期国内一般开发商都无法承受，且不论资金周转或回流受限，对于地块价值提升的眼光上，国内开发商亦没有港资来得“准且狠”，新鸿基广州林和村和猎德村项目在开发之前，无一不是一块破烂地，经过数年开发，如今已成为广州楼市的地标，版块价值仍在飙升当中，其空间难以估量。2001年之前，上海岭南天地所在地还是破旧的石库门居住区，而今已经变成集餐饮、购物、娱乐于一体的国际知名聚会场所，成为上海地价最高的区域之一。这些成功的案例背后，强大的资金链固然是原因之一，对地块价值的精准亦是重头。“开始可能卖几千元，后面往往卖几万元”，多年的地产操作经验让港资地产十分自信。

　　所谓“慢工出细活”，这句话对于港资地产是否同样适用？从目前的市场反映和市民的认可度来看，这句话是适用的。韩世同透露，港资地产项目在产品定位、规划、后期形态等细节上耗费时间更久，因此由新鸿基地产开发的广州猎德村旧改项目三年前刚一面市，便掀起抢购潮。

　　一位不愿透露姓名的地产业内人士告诉记者，“这可能与两地社会风气有关，目前内地民众急功近利情绪非常严重，而香港人则相对稳健务实”。

　　正如“一块硬币总有两面”，港资模式也好，内地风格也罢，难免各有利弊。但长远来看，港资地产“走路更稳”却是不争的事实。

　　有需求，有市场，“天地模式”值得复制

　　■记者手记

　　在与文德纯的交谈过程当中，他曾很明确地提出瑞安“天地模式”难以复制，原因有二：其一，“旧改”项目很有挑战性，非综合实力雄厚的地产商不能做，比如旧建筑的翻修，有很多技术性元素，不是一般开发企业能够做得到的；其二，瑞房十几年前就开始做上海新天地，经验很丰富，做商业地产非常重要的是经验，经验不够，怎么想都想不到。

　　诚然，从企业个性与特点方面而言，笔者并不反对文德纯上述观点，但在这里偏反其道而行之，私以为“天地模式”可以复制。原因何在？

　　直观来讲，在讨论这个问题之前，我们先必须理清楚何为“天地模式”，在笔者看来，“天地模式”即“依托于旧城改造，实现传统文化与现代文明的无缝融合”，再简单一点，便是“存故加新”。

　　作为一个有着五千年文明的历史古国，文化的足迹遍布大江南北，只是常常被我们忽略。今时今日，在许多城镇，由于大规模现代化经济发展，承载历史文化的遗址早已湮没，仅在留存不多的只字片影里能侥幸看到一丝痕迹。文化断层成为整个社会的担忧。

　　好在部分先知先觉之士已经意识到这一问题，并正在努力挽救。譬如杭州知名的清河坊步行街，便可看做是全力挽救苏杭古文化的举措；再看扬州东关街，不到50米的巷子里摆满了与扬州文化相关的纪念品……如果说这些或多或少都有商业利益元素在里面的话，那么广州对北京路步行街的千年古街的整理和保护则充分反映对古文化的认同已经成为民众生活的一部分。

　　而这种历史文化的承载区被全国几乎每一个城市所需要。可以看到，瑞安地产“天地模式”当前定位高端，并主要在全国一、二线重点城市开拓发展。然而文化并无高低贵贱之分，沧海桑田，今日荒漠废墟莫不是昨日十里洋场？

　　“天地模式”有需求、有市场，便值得复制，更可以被复制。

　　瑞安地产“天地项目”一览

　　■相关

　　●上海新天地

　　上海新天地位于淮海中路南侧，东至黄陂南路，西到马当路，北沿太仓路，南接自忠路，占地面积3万㎡，建筑面积6万㎡。上海新天地是一个以石库门建筑为主体，有着欧式风情的休闲和娱乐总汇，汇集了各式的酒吧、餐厅和夜总会，是上海新建景观之一。

　　●上海虹桥天地

　　虹桥天地项目位于虹桥核心商务区紧邻交通枢纽的首个地块，占地面积约6.2万㎡，总建筑面积约38万㎡。项目定位为集办公、购物、餐饮、娱乐、展示为一体的综合商业，将为未来虹桥商务区的办公人群，以及高铁一小时经济圈所辐射的过千万人口提供商务、休闲的新地标平台。

　　●杭州西湖天地：

　　西湖天地位于国庆中路南侧，东临大润发，西望百大购物中心，占地5万㎡，园林占地3万㎡。小区由5栋高层和6000㎡的商业组成的综合社区，共有800多户。建筑采用Art Deco艺术风格，彰显庄重典雅。建筑传承杭州浙派民居，将现代元素与传统建筑完美结合，既保留了粉墙黛瓦、雕梁画栋，又采用大面积的落地玻璃窗来传递窗外美景。

　　●重庆天地

　　重庆天地占地3.2万㎡，总建筑面积约为8.4万㎡。由高低村落、文化剧场、吊脚楼、商业主楼及精品酒店五个精致建筑群落组成，实现购物与休闲的极致融合，打造全新国际时尚休闲娱乐地标。未来，这里将集聚丰富的餐饮文化和异域风情，东南亚餐饮娱乐、酒吧、咖啡厅，时尚娱乐等项目。

　　●武汉天地

　　位于武汉市汉口中心城区永清地块，东临长江，面向风景如画的江滩公园。“武汉天地”参照上海太㎡桥地区重建项目的发展模式，将打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目，项目占地61万㎡，总建筑面积约150万㎡（包括公共设施及空间，超过1550万㎡），总投资额约100亿元，预计于2014年整体落成。

　　●大连天地

　　大连天地东起河口湾，北接黄泥川，上连山谷地带，西至南海头，总建筑面积354万㎡，项目由黄泥川和河口湾两大版块构成，每个版块各具意趣，却又以完善规划紧密相连，相融共生。

　　●佛山岭南天地

　　佛山岭南天地位于佛山市禅城区祖庙东华里中心地段。项目占地面积达65公顷（净用地面积52公顷），总建筑面积达150万㎡。佛山岭南天地是佛山市禅城区祖庙东华里片区的改造项目，当中包括的佛山祖庙、东华里古建筑面群更是国家重点保护的文物。岭南天地保存了中国其中一个最完整古建筑物群。项目内的其他著名保护文物包括简氏别墅、嫁娶屋、孔庙、李众胜堂祖铺等22处文物建筑及街道。

　　撰文：南方日报记者 南盼

　　本版统筹：南盼

(来源:南方日报)