海归刘洋的长沙买房课

　　保利国际广场是央企保利高端产品“尊享系”在长沙的最顶级作品，图为A3栋全江景楼王。 曹周围供图

东怡外国的商务集群就在从湘江沿江风光带到南湖片区的商务中轴核心。邓镇 摄

　　定位于中部金融中心、中部产业中心和中部文化及时尚中心的德思勤城市广场，是刘洋最终的选择。肖樱供图

　　记者 潘昭晖 黄汝兮

　　人物背景：刘洋，三年前从美国留学回国，在家乡创业。三年里，努力打拼，自己的IT公司已经小有成绩。

　　经济状况：刘洋的IT公司年纯盈利约100万元，可以用来投资的预算大约为150万元。要找一个适合的投资项目，可以是写字楼，也可以是住宅，或者公寓，但刘洋都要求很高，希望交通便利，要配套齐全，有国际化风格，还要性价比高，升值空间大。

　　7月6日，记者根据他的实际情况，提议去看看长沙中心区几大热卖的综合体楼盘，三个热点城市综合体：保利国际广场、东怡外国和德思勤城市广场相继进入了视线。

　　场景1

　　书院路

　　东怡外国，时尚优雅的长沙品位

　　上午10时，记者带着刘洋从他现在的办公室所在地五一广场出发。从湘江路一路往南，来到了踩盘第一站：东怡外国。

　　湘江是长沙的母亲河，作为一个土生土长的长沙游子，回到长沙后，刘洋还是对这一湾江水有着别样的感情。所以，他的看房首站，选择在了滨江的东怡外国。

　　“首先，我看好这里的前景。”他拿出手机，打开GOOGLE地图，找出南湖片区，用实证的方法来说明自己的观点。他认为从湘江沿江风光带到南湖片区，将形成一个巨大的商务中轴，而东怡外国的商务集群就在这个中轴的核心，但顾虑的是不在湘江第一排。

　　项目概况：东怡外国位于南湖新城的核心位置，西邻湘江，远眺橘洲。总建筑面积11万平方米，主力户型的面积为50～100平方米。户型灵活机动，可以自主打造成50～1000平方米的商住两用商务公馆。东怡外国地处地铁4号线南湖新城站外，又毗邻过江隧道，交通便利不在话下。

　　东怡外国置业顾问还向刘洋介绍，现在东怡外国正在推出2万元定金抵5万元房款的优惠活动。

　　优点：设计时尚、有品位。且有刘洋很心仪的项目配套，项目内有3万平方米的商业配套，还有3000平方米的会所。会所中包含了一个空中游泳池、洗衣房、健身房等等。灵活的空间，对于刘洋来说，可买多套做写作楼出租，也可以买个小户型，自住或者出租，灵活多变，很适合刘洋的投资需要。

　　缺点：现在在售的B栋和C栋，一层分别有18户和13户，离湘江的距离不是直接面对，高点的楼层可以俯瞰，低层就基本看不到江了。

　　场景2

　　湘江之滨

　　保利国际广场直面山水洲城，春暖花开

　　上午11时。东怡外国向湘江边拐过去，是踩盘第二站保利国际广场。保利国际广场是湘江边最早的楼市豪宅，创造了多番热销传奇，最难得的是，这个项目直接面对湘江，且没有任何商业嘈杂。

　　项目概况：保利国际广场是央企保利高端产品“尊享系”在长沙的最顶级作品，距离长沙CBD中央商务区和五一商圈仅500米,是长沙中心城区内仅存的大规模滨江主题区的核心地段，总占地面积184.4 亩，总建筑面积80万平方米，产品类别分为住宅区和商务综合区，多为高达111米～235米的超高层江景城市综合体。其规划有超高层豪宅、顶级酒店、写字楼、公寓、国际商业街区，已成湘江名片。

　　接待的销售顾问表示，保利国际广场以山水洲城黄金分割点绝佳地段、牺牲2亿元换来的无底商纯居住设计、51%的超高绿化花园式社区、全通体干挂石材立面、国际金钥匙物业服务等广受高端豪宅置业客群的追捧，它重新定义了滨江豪宅的价值标准，号称湘江边的顶级“奢侈品”，及滨江豪宅的领跑者。

　　目前保利国际广场130～340平方米滨江豪宅，45～110平方米商务公寓，及写字楼全线产品热卖中，整体成交均价15000元/平方米。6月项目推出新品A8栋，面积在130平方米至190平方米之间。一次性购房97折，按揭优惠为99折，户型紧凑实用，南北通透。

　　优点：滨江。处于长沙“山水洲城”的黄金分割点。这里可以远看岳麓山，近观湘江、橘子洲头，拥有绝佳的景观资源，家人可以随时下楼在湘江边上吹风散步；距五一商圈仅几分钟车程，周边交通便利，地铁、过江隧道一应俱全，进出方便；项目整体规划将商业与住宅区分开，整体绿化率高，打造滨江一线最宜居最纯粹的豪宅，空气清新。

　　缺点：项目整体打造为城市综合体，项目周边道路较多，不够安静。

　　场景3

　　中部“长安街”产业多元集群

　　德思勤城市广场

　　下午三点，沿着湘江路南行，在湘江南路左转上湘府路，再转上湖南长安街——湘府路，记者和刘洋到达了本次踩盘的第三站，德思勤城市广场。

　　一行人辗转来到最近热炒的中部金融中心、中部产业中心和中部文化及时尚中心的德思勤城市广场，因为宣传非常深入，刘洋印象深刻。在美国留学时，刘洋曾经去过位于美国拉斯维加斯的City Center，自那时起，他对都市综合体的价值便非常认可。看过了保利国际广场这个综合体，长沙南城的另一个热销的综合体——德思勤城市广场自然也不能错过了。

　　项目概况：德思勤城市广场位于韶山路与湘府路交会处，是一个以高品质、大规划见称的地标综合体。总建筑面积156万平方米，规划有4个大型购物中心、2家国际超五星酒店、14栋甲级写字楼、多条主题商业街、卫视直播中心、4D及IMAX影院等业态， 44万平方米近1万个车位，在国内都属罕见。项目为都市精英配备的“宝格丽公寓”，品质被业内人士誉为“超过深圳顶级产品”，已成为返湘精英实现一线城市国际生活的首选公寓产品。现在，200～1800平方米写字楼首发，14栋5A甲级写字楼将沿湘府路一字排开，气势恢宏。

　　置业顾问告诉刘洋，项目的公寓产品在2012年开盘几次都被抢购，目前仅剩30套全南向的保留单位，均价在11000元/平方米左右，面积在41～81㎡之间，既有适合单身贵族的单套，也有满足情侣或者三口之家的舒适两房，所有户型均带有由国际一流团队设计施工的高品质精装，现在购买更享受一次性97折，按揭99折的特别优惠。刘洋看中的是一套面积41平方米的单套，总价50万元不到，下楼就是卫视直播中心和苹果街，逛个2分钟就能遇到100家美食餐厅，泡到最长沙最好的酒吧，买到来自全球的精彩商品。

　　优点：产业中心的概念非常好。为广州、深圳、上海等一线城市都非常少见。德思勤城市广场位于省府CBD核心位置，区域内汇集了以省政府为首的40多家省级政府机关、第二办公区60万平方米商务规模；作为中国唯一三高铁交通枢纽中心，3小时直通深港。无缝接驳双地铁。距城铁站仅500米。公路交通发达，3分钟到省政府，8分钟到武广高铁，25分钟快达长沙新机场;周边美国凯悦、加拿大费尔蒙为首的10多家五星级酒店林立。项目规划的“10分钟工作生活圈”将吃喝玩乐、工作、娱乐、文化、产业一网打尽，最适合工作生活处处求精彩的都市精英。

　　不足：位于商圈和大综合体当中，居家氛围比较淡薄。

　　选择大PK

　　湘江VS长安街商务公寓VS写字楼VS豪宅

　　谁更具投资价值？

　　经过一天的奔波、比较，刘洋考虑良久，难以割舍。选公寓，还是选写字楼？选南城还是滨江？记者为他请来了两位专家：合富辉煌中部公司总经理杨虹薇，另一位是标志房地产开发公司总经理许铭生，请他们一起为刘洋做参谋。

　　杨虹薇的选择，是保利国际广场。她认为湘江极具投资价值，挑保利比较实在。超级好的地段，保值和自住、增值兼顾。150万元买个小公寓，投资与回报不匹配，投资住宅，更加合适一些。住宅的投资回报虽然比公寓稍低，但是保全性比公寓的要好。只是需要考虑后续的政策比如住宅的房产税问题。公寓作为商业物业，不用考虑房产税的问题，要达到每年5%的回报，月租必须在6000元以上，如果要达到6%～8%的回报，月租必须达到1万元，市场现行水准可能性不大，通常在长沙较为吃力。

　　许铭生的建议，则是德思勤城市广场，他认为这个项目产业方向很好，地段很好，未来发展方向更好。去机场的道路、高速、高铁都很方便，是未来的五一大道。同时项目规模很大，拉动力很强，投资商业产品便于还贷，压力不是很大。

　　刘洋在关注房地产的同时，也一直关注长沙的发展与动态，公寓房里，他本人更喜欢外国，觉得优雅、精致、安静，同时离湘江也不远，且有升值空间，但担心这是个青年社区，不便于开公司，只有忍痛割爱；保利国际广场地段一流，但是德思勤城市广场更吸引创业才俊刘洋。刘洋和父母一商量，决定咬咬牙，买套德思勤城市广场的公寓。自主创业，过自由的生活。

(来源:长沙晚报)