别墅洋房价价格战正酣

今年上半年大量别墅盘入市。

　　产品篇

　　关键词：别墅

　　成绩：成交面积33.4万m2，均价14271元/m2

　　排名：成交面积同期第一，均价排名倒数第三

　　今年上半年，别墅产品是市场的焦点，大量别墅盘入市，新增供应量高达63.65万平方米，超过了去年一年的供应量，然而成交效果却并不理想，仅成交33.4万平方米，供需失衡明显。在价格方面，大量低价别墅入市，价格被拉低，仅14271元/平方米，由于同类产品竞争激烈，“以价换量”开始在别墅楼盘之间盛行，价格战一触即发。

　　文/表 记者蒋幸端 图/记者卢政

　　数据：别墅供应量过大 别墅产品供需失衡

　　进入5月份，东莞别墅一路热销，在6月别墅成交量甚至达到成交量高位，推动了6月住宅均价稳居“9”字头，数据也让许多人认为别墅市场销售火热，对下半年的别墅市场充满了信心，然而昨天上半年楼市统计数据出炉，给表面火热的别墅市场泼下了一盆冷水。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年上半年东莞新增别墅供应达63.65万平方米，约1711套，供应量同比大幅增加137%，超过了2012年全年的别墅供应量。但别墅销售却表现较温和，签约面积33.4万平方米，同比仅增加39%。从数据可以看到，上半年销售量仅达到了新增供应的一半，过半别墅产品滞销，而从目前了解到的情况来看，下半年别墅供应势头不减，仍将有大量的别墅入市，可以预见下半年由于供需关系的失衡，别墅市场竞争也将越加激烈。

　　合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺表示，2013年东莞别墅供求失衡主要有以下几大原因，一是东莞尚存在大量符合开发别墅产品经济指标的地块，未来供应量大；二是地价成本较高，促使部分项目偏向于增加别墅产品规划，也使得市场别墅供应过多；第三，东莞宏观经济不景气，加强了别墅买家观望，入市人数低于预期。

　　业内人士分析市场表示，目前仅少数低价别墅及品牌开发商别墅销售较好，不少别墅产品由于竞争激烈，销售将越来越困难。

　　市场：小别墅占据半壁江山

　　面对市场的激烈竞争，别墅产品也顺应市场需求，面积小、总价低，以吸引更多的高端购房者购买。

　　进入2010年，受楼市调控政策影响，小面积别墅越来越受欢迎，从今年上市的别墅产品也可以看出，200~300平方米小别墅产品供应最多，在别墅产品中成交也最好。

　　今年以来，200多平方米的小别墅成为市场主流。从成交成绩榜上看，厚街的海逸豪庭推出的263平方米以上独栋小别墅，自5月份以来连续多周热销，上半年销售99套，仅靠这一项目就成功跻身于上半年开发商销售金额排行榜前十名。此外，光大·锦绣山河也推出260~700平方米联排、独栋别墅并热销，近期备受关注的保利生态城则推出200~400平方米别墅。

　　同时，记者还发现，别墅面积有越来越小的趋势，200平方米以下别墅也开始出现在市场上。如光耀松山湖项目即将推出100~140平方米限量平层别墅及180平方米定制别墅，虎门国际公馆则推出168平方米别墅产品，宏远·御庭山推出180~210平方米叠加别墅等。

　　价格：低价别墅热销 价格不涨反降

　　合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，2013年上半年东莞别墅网签均价14271元/平方米，同比大幅下降16%，相当于2008年、2009年的别墅价格，在洋房价格一路上涨的大趋势下，别墅价格却降回到了2008年的水平。业内人士表示，别墅竞争激烈，为了吸引更多购房者入市，别墅除了设计的面积小外，定价也越来越低，不少别墅产品价格在10000元/平方米左右，以洋房的价格销售别墅。

　　记者观察发现，从2010年以来，受楼市政策调控影响，别墅产品销售受挫，开发商在别墅的定价方面也越来越理性，定价10000~15000元/平方米的别墅产品越来越多。从上半年入市的别墅来看，丰泰·观山碧水联排别墅定价约1万元/平方米，宏远·御庭山推出的别墅产品均价约9500元/平方米起。值得注意的是，上周全新入市的别墅大盘保利生态城，共签约66套，网签均价仅15000元/平方米。

　　别墅价格为何越来越低？业内人士认为，2013年东莞别墅市场严重供求失衡是主要原因。2013年上半年东莞新增别墅供应达63.65万平方米，但别墅销售却表现较温和，签约面积仅33.4万平方米。从历年情况来看，除2008年别墅严重供求失衡外，其它年份东莞别墅整体供求平衡，今年再一次供求失衡，是东莞别墅价格停滞不前的重要因素。

　　预测：

　　“以价换量”盛行

　　由于别墅产品大量入市，同质化严重，别墅盘也开始盛行“以价换量”吸引购房者，一些相邻近的别墅盘甚至打起了价格战。

　　今年5月初，碧桂园·柏丽湾开盘热销，双拼别墅价格仅9800~12500元/平方米，部分还带装修销售，低价别墅入市果然成功抢客，首批开盘当天成交量就超过85%。李兴旺告诉记者，别墅供应大量增加，跟开发商对市场的预期有关，也跟当初拍地的地价有关，“开发商认为别墅好卖，利润高，还有地块的容积率等都会影响到别墅的供应。”然而随着别墅供应的大量增加，宏观经济增速放缓，加上限购、限贷等楼市调控政策对别墅的影响，别墅的销售面临着比较大的困难，部分别墅项目出于快速回笼资金考虑，推出“以价换量”措施快速出货，因此也出现了别墅盘定价越来越低的现象。

　　“一些楼盘甚至打起了价格战。”一名业内人士告诉记者，如水乡片区的沙田和万江就有楼盘因为位置相近抢客户，进行价格竞争，“这边卖九千一万，另一边就卖到八千多元每平方米，在差不多产品的情况下，低价的那一个楼盘明显会更吸引购房者。”

(来源:广州日报)