酒店公寓仍会走热

天河商圈 黄小鹰 摄

　　文/张薇

　　住宅市场持续受调控政策影响，使商业地产异军突起。随着广州国际化都市的商务氛围越来越浓，跨国集团及企业人士驻穗数量也日益渐增，这也使各界对高端酒店式公寓的需求量大增。近年来，酒店式公寓产品逐步为广州消费者所熟悉，也成为了楼市投资的一大热点,不少投资者选其替代住宅投资，且经过“酒店管理”的一番包装，酒店公寓的租金能比没有统一酒店管理的普通公寓高出3倍。

　　近日，万菱集团高调与新加坡的辉盛国际物管公司联手，打造广州中心商圈的国际酒店式公寓，到底是什么原因促使越来越多的投资者选择酒店公寓？而酒店公寓又会不会和住宅项目走一样的发展道路，将来从市区到街镇，从寥寥数个到随处可见？供应量的增加将给众发展商和投资者带来的结果是喜还是忧？它的发展前景将会如何？……本期，记者特邀万菱集团执行董事王惠贞女士及行内专家一起探讨广州酒店公寓的前景如何。

　　酒店包装后租金高3倍

　　上世纪90年代初期，广州服务公寓开始起步，其间陆续有多个“服务式公寓”推出市场，集中地多数在旧交易会(流花路)、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。2000年后至2006年，酒店公寓进入发展阶段，当时这类项目多集中在天河北、珠江新城CBD的中心区。

　　然而，直到今天，与北京、上海等地相比，广州的酒店公寓市场发展却仍然处于较初期的阶段，也相对缺少专业公司来管理，更多的只是打出酒店式公寓的概念，实际上依然是小户型住宅的模式。

　　据第一太平戴维斯的数据分析，广州约有3940套酒店式公寓，天河区分布有1741套之多。中原地产工商铺写字楼部副总监刘伟伦表示，目前广州市场上的公寓已呈两极分化态势，一类是酒店式公寓，这类公寓由开发商自己掌握产权，统一出租，由酒店管理集团管理，月租金为纯住宅型普通公寓的3倍左右，达到两三百元/平方米；另一类是也由酒店管理集团做物业管理，但分散卖给小业主，不统一出租的公寓，这类公寓比纯住宅型普通公寓租金高30%-40%。数据显示，目前这些公寓的投资回报率都在4%-5%之间。换言之，统一出租物业会比散租物业的租金高2.3倍。

　　刘伟伦说，广州现在有部分酒店公寓项目很多开发商在拿到地的建筑初期就已经确定了住宅框架，所以不可能改变硬件框架去变成一个写字楼的实体，只能变成一个所谓的酒店式公寓去出售。“酒店公寓其实就是一个包装，一个单纯的写字楼或住宅也许你都不会买，但加一件包装：统一管理、兼顾住家和办公功能。如正佳东方国际这样，销售业绩就非常好了”。

　　刘伟伦还认为：“近来一些酒店公寓只租不售，从经营的角度看来，开发商不售目的是为了提高租出率，再者目前政策不明朗，楼市发展前景究竟如何还不清晰，开发商此时也是想等等，看看明年的市场如何，他们等的目的是想把利润值做大，不管怎么说有租约出售比没有租约出售的价值高。”

　　或替代住宅投资

　　“我从不担心广州的酒店公寓会饱和。”万菱集团执行董事、全国政协委员、香港特别行政区九龙城区议会议员王惠贞肯定地说。她说，万菱在天河商圈建完商场后，还有3座塔楼，这么好的地，应该怎么做呢？经过充分的市场调查，王惠贞毅然决定拿出其中一栋做酒店公寓。为什么万菱要发展酒店式公寓？王惠贞解释：“有一个朋友跟我说，海珠万菱广场做小商品批发这么成功，石牌桥附近的岗顶也有做批发，天河万菱汇为什么不做小商品批发？我的回答是绝对不可以。石牌桥区域汇集了众多的写字楼，如果说这里没有休闲娱乐配套，大家在这里上班会觉得不方便，下班后就会变成一座死城，现在万菱汇有写字楼、商场、餐厅，吃喝玩乐齐全了，还差一点就是居住。”

　　王惠贞的考虑是这样的：从2008年开始，广州国际化的氛围越来越浓，经济的增长促使商旅活动的频繁。跨国企业高管、职业经理人及专业人士穿梭广州与国外等地的流动越来越多，包括阶段性的外派、培训、项目的实施等，都产生了对广州长期异地居住的刚性需求。24小时前台及保安服务、礼宾服务、客房送餐服务、客房清洁服务、保姆服务、擦鞋服务、洗衣及干洗服务、全天开放的咖啡厅及早餐服务等等，这些只有5星级酒店才能享受的服务，在酒店公寓都是缺不了的。

　　王惠贞认真地作过市场调研，一般酒店都只是1-7天的短租，而普通住宅都是6个月以上的长租，造成1-6月中长期租住的空当，酒店式公寓的提出就是基于这部分人的需求。此外，比如在广交会期间，广州酒店客房不但价格水涨船高，房价升至平时的3-4倍，更是常常花钱也一房难求。其次住在酒店，有酒店服务却难有家的温馨，而在民宅，繁忙的上班族经常没有时间处理日常家务，而酒店公寓正是考虑了这一点，让顾客既能享受酒店服务又能感受家庭温馨。

　　刘伟伦指出，酒店公寓的其实是可以预期将会走热，在所有的商业类物业中酒店公寓对投资者来说也是进入门槛最低的商业类物业，不限购不限贷，有稳定的经营回报，风险最小，在政策影响之下很容易成为住宅投资的替代品。

　　王惠贞则认为，根据2012年调研，全球十大FDI(Foreign Direct Investment) ，即对外直接投资，增长最快的城市中，有两个是中国城市，而其中一个就是广州。虽然广州的酒店公寓目前相对发展较慢，但其发展的空间相比北京、上海似乎更广阔些，从目前看，酒店公寓尤其是高端的酒店公寓基本是推出多少就被消化多少，需求十分旺盛，特别是在交易会期间。

　　CBD地段价值更高

　　“未来谁能跑出来，关键要看软件。” 对于自己开发的酒店公寓物业辉盛阁，王惠贞坚持要求员工专注每一个细节，务求令客人住得舒适。她自卖自夸起来：“我到广州也来辉盛阁小住，我比较爱吃，晚上回来忍不住想吃东西，自己在厨房煮一杯咖啡或煮一碗方便面，很方便，感觉就是在自己家里一样得心应手。在这里，从许多小小事情能感受到辉盛阁是用心在做酒店，例如，一颗糖的提供，一点甜味能提供正能量。”

　　对于广州多数酒店公寓常以不限购、不限贷作为产品卖点进行宣传，王惠贞有相反的看法，她认为酒店式公寓与一般的公寓不同，酒店式公寓需提供“酒店式的服务”。马上把物业出售，投资确实可以更快得到回报，但物业出售后将较难统一小业主的意见，增大了服务水平、管理水平提高的难度，不利于酒店式公寓的管理及物业价值的提升。因此其采取只租不卖的策略，为住客、股东争取双赢。此外，从整体提升万菱汇的物业价值出发，我们也希望能有自己的酒店，从而使万菱汇真正地成为一个集商场、写字楼、住宅、酒店式公寓为一体的综合性商业发展项目，使物业内各部分的协同效应发挥得更好。

　　王惠贞建议，由于酒店式公寓的使用主要以商务为主，因此位于CBD中心的酒店式公寓，其投资价值更大。广州城市按照现在的发展速度，酒店公寓肯定也会渐渐遍地开花，从硬件上来说，其实很多酒店公寓都是差别不大的，对于酒店公寓的要求就是服务的要求，未来的发展肯定有一轮行业淘汰战，服务落后的要么努力把自己提升，要么把空间让给更有等级的服务商。

(来源:羊城晚报)