想买市区盘 去5大板块货比货

珠江罗马家园已发展为一个宜居成熟大盘。王雯倩 摄

合生紫龙府145m2四房户型。

嘉裕公馆实用率高达83%。王雯倩 摄

尚东君御175平方米四房样板房。王雯倩 摄

佳润上品菁园91m2南向三房户型

美林湖畔·誉府91m2三房

芳村四盘汇聚在龙溪中路附近。

保利公园九里与荔湾国际城毗邻。

　　“五一”楼市前瞻系列报道之三：区域新品PK

　　师奶买东西，总是力求“货比三家”，买到性价比最高的那件。而买楼那么大手笔的投入，自然更需要实地考察，精挑细选。

　　“五一”来临之际，在新“国五条”细则的压力下，开发商们的推货积极性不算太高，特别是很多市中心项目并没有如预期推出。在产品比例上，尽管市面上的“刚需”产品数量仍然占有绝对数量，但大户型产品由于面积大、总价高，去货速度无法和“刚需”盘相比，因此多卖旧货。所以，今年“五一”不仅“刚需”产品依然有选择余地，适合改善型买家的大户型产品也相当丰富。而且值得留意的是，由于二次置业的首付需要六成，再加上按揭利率较高，不少开发商也顺应市场趋势，越来越多地推出90多平方米带主人套间的小三房，力求使首次置业者“一步到位”，一次购房可以保证在相当长的时间内不需再换房。

　　对于经济实力超强的改善型买家来说，这个“五一”可选择的豪宅产品则更加丰富，不仅有起步线至少是250平方米以上的四房双套房，而且一梯一户，私家电梯入户也成为豪宅的标配，力求在舒适度上，把大平层单位做到堪比别墅。从番禺到海珠，从天河到荔湾、越秀，拥有一流景观和一流舒适度的大户型产品越来越多，越来越靓丽抢眼。

　　本期《家天下》将选取相邻或者在同一板块上的楼盘，从地段、产品、价格、配套、户型等全方位进行对比PK，包括“刚需”盘、豪宅盘和公寓产品，为读者提供全面专业的置业指南和贴心提点。记者 陈白帆

　　海珠东部

　　保利天悦VS合生紫龙府VS珠江罗马家园

　　三大高端盘 价差过百万

　　海珠区东部是高端楼盘云集之地，这个“五一”有不少新货上市，户型上各有看头。保利天悦目前新推300平方米中轴“楼王”天曜、250平方米中央公园生态大宅、142~196平方米望江览园阔景华府；92~127平方米精装公寓。合生紫龙府之前推出B、C栋单位已售罄，目前在售的是A栋高30层的单位，三梯六户，主推户型为145平方米四房两厅、182平方米的五房两厅、186平方米的五房两厅，均价35000元/m2，带5500元/m2的豪华装修。合生紫龙府的145平方米四房两厅，南北对流，4.5米宽厅设计，户户带入户花园以及超大阳台，该户型满足了换房族的需求。今年5月，珠江罗马家园将推出最后组团“龙禧”，户型为215~240平方米的纯南向望江四房大户型。

　　价格上，保利天悦新推组团售价在3.8万~4.2万元/m2之间，合生紫龙府新货价格在3.5万元/m2；罗马家园即将开售的“龙禧”组团，其单价或将迫近3万元/m2关口，总价约500万元/套。从价格上来看，海珠东部三盘呈阶梯状递减。

　　从配套看，保利天悦所在的保利琶洲综合体是广州城市核心区规模最大的综合体项目，拥有300米琶洲CBD地标写字楼、世界500强总部写字楼群、广州首家超五星级洲际旗舰店、双地铁上盖的超大型购物中心、国际时尚风情商业街等丰富业态，形成汇聚都市感与时尚感的CBD综合体效应。该楼盘位于地铁四号线、八号线交汇站——万胜围的上盖，交通路网发达。同时，社区内生活配套一应俱全。合生紫龙府位处中轴核心领地，坐拥稀缺自然资源和秀丽景观。除双会所配套外，更有国际双语幼儿园、海珠区第二实验小学等，紧邻8.5万平方米的合生T.I.T国际广场——集购物中心、五星级酒店、甲级写字楼等于一体的城市综合体，位于地铁三号线赤岗塔站。珠江罗马家园邻近地铁三号线沥滘站，待广佛线全线开通，该项目的交通配套还将升级为广佛都市圈首站，坐享双地铁便利。此外，新光快速、华南快速双快线快速通达市区和珠三角地区。记者 李凤荷、王荔珏、王雯倩

　　记者点评：

　　海珠东部三盘“五一”预计货量在500套左右，由于三盘价格相互拉开5000元/m2的价差，以200平方米计算，总价价差在100万元左右，故此虽然三盘户型有所重叠，但还是“各卖各的，河水不犯井水”。

　　保利天悦今年4月将迎来首批收楼入住，由于保利琶洲综合体的商业部分迟于住宅建设，首批入住的居民恐怕还得靠外面的商业配套。合生紫龙府与珠江帝景苑距离较近，步行不远就可享受珠江帝景苑已成熟的配套。珠江罗马家园已发展为一个宜居成熟大盘，这次料想会掀起一轮抢购潮。（李凤荷）

　　珠江新城

　　尚东君御VS嘉裕公馆

　　舒适三房和四房 就近比较

　　今年“五一”，“豪宅盘天下”珠江新城鲜见全新项目入市。尚东君御和嘉裕公馆都将推出新货，其主力户型均为三房和四房单位，而且由于两大项目距离不远，发售以来常常被客户拿来做对比。

　　“五一”期间，尚东君御A栋主推38~94平方米高层单位，户型涵盖了一房、两房及三房单位。还将推出全新的B栋“尊府”单位，户型涵盖了150平方米纯南向园景三房和175平方米南北对流带私家入户花园的四房单位。上述新产品与嘉裕公馆的二期新货撞了个正着。目前在售二期“珑玥”组团，户型介于122~207平方米三房和四房。户户设计入户花园，户型方正实用，实用率高达83%。设计了16米超宽私家观景台及超大飘窗，景观一流。

　　在价格方面，嘉裕公馆近一个月的网签价介于36000~37000元/m2，尚东君御则要高出许多，网签均价一直保持在42000元/m2以上。预计两盘的新货价格将在网签均价的基础上略有3%~5%的上升。

　　配套上，两大楼盘均配有省一级体育东路小学学位，离地铁猎德站约5分钟步行距离。记者王雯倩

　　记者点评：

　　嘉裕公馆早于尚东君御开盘，起初曾因毛坯价而掀起买家抢购热潮。尚东君御则是在去年12月狠狠火了一把，由于率先推出珠江新城缺货已久的小户型单位，为去年年底楼市翘尾行情再添一道漏夜排队购房的风景线。单单从价格来看，嘉裕公馆无疑更具优势。不过，从产品户型设计上看，嘉裕公馆的设计较为新颖前卫，如冰山美人，“酷劲”十足，而尚东君御的户型则更似“大众情人”，受众更广。 （王雯倩）

　　天河东圃

　　佳润上品菁园VS美林湖畔·誉府

　　东部小白领“上车”盘

　　今年“五一”期间，“刚需”新货匮乏多时的天河楼市将迎来东圃两大住宅楼盘的抢客大战。这两个项目分别是佳润临江上品和美林湖畔·誉府。

　　位于BRT黄村站旁的佳润上品菁园，为7~9层高的带电梯洋房，本期即将推出的户型包括有48~50平方米一房、68平方米两房、91平方米三房以及125平方米四房，户型设计方正实用，带精装修。近期，该项目已开放样板房。与佳润上品菁园同属东圃板块的美林湖畔·誉府，将加推的主力户型为两房和三房，包括80~95平方米两房、85~115平方米三房、100~155平方米四房以及165平方米五房。两个项目的户型设计各有特点，要么是面积较为精致的低总价两房，要么是满足一步到位的三房需求。

　　在价格方面，佳润上品菁园的吹风价约21000元/m2，比美林湖畔·誉府24000元/m2均价足足便宜了3000元/m2。而且佳润上品菁园还有约50平方米的一房单位，有总价低的优势。

　　配套上，两盘均邻近BRT黄村站，距离地铁4号线车陂站、黄村站稍远，走路起码要15分钟。周边生活设施完善，两个楼盘在配套上不相伯仲。 记者 王雯倩

　　记者点评：

　　对于“手紧”的“刚需”买家而言，价格便是王道，佳润上品菁园所具备的优势不言而喻。不过，结合户型来看，同样是建筑面积91平方米的三房单位，这两个楼盘都不服输地做了带主套设计，值得称赞。 （王雯倩）

　　荔湾芳村

　　保利公园九里VS中铁·荔湾国际城VS路劲隽泷湾VS保利塞纳维拉

　　刚需必看 市区仅有“洼地”

　　2011年，芳村高尔夫板块中保利公园九里和中铁·荔湾国际城率先开售；2012年路劲隽泷湾及保利塞纳维拉加入战团，提供一些较低价位的产品。如今，保利公园九里、中铁·荔湾国际城已卖过2万元/m2，向来“裸卖”的路劲隽泷湾三期毛坯价也报至16800元/m2，离保利公园九里有两三站公交站的保利塞纳维拉以1.6万~1.7万元/m2带装修吸引“刚需”客。说这里是广州市区的“刚需”“洼地”的确不为过。

　　保利公园九里127平方米三房三阳台户型、164平方米的四房以及192平方米五房，可以说是芳村高尔夫板块的热门户型。以2万元/m2均价来看，置业该区域的改善型入门门槛已经在250万~400万元之间。中铁·荔湾国际城目前主推产品依然是82~140平方米的两房至四房，均价20000元/m2。路劲隽泷湾二期产品为80~144平方米，三期因为是望江楼王单位，户型较大。保利塞纳维拉则坚持走与公园九里错位的“刚需”置业路线，69~131平方米户型为不同置业预算的“上车族”提供首次置业解决方案。

　　日前，记者到芳村高尔夫板块踩盘，给记者留下较深印象的是保利公园九里的127平方米三阳台的三房单位以及塞纳维拉的一个93平方米带主套的单位。路劲隽泷湾的三期样板房尚未建好，部分单位是曲尺形，一些长条形的设计则考验业主毛坯收楼后的创意改装。

　　配套上，四盘在商业、教育和交通配套上共同依靠外部公建配套，附近的邦华地块将建商业配套。

　　文/图：记者 李凤荷

　　记者点评：

　　芳村高尔夫板块是荔湾一手盘成交的中心区，以一万六七至两万的价格吸引了全市的“刚需”置业者。据记者从楼盘销售处获悉，“刚需”户型的主力买家来自芳村和海珠，因海珠与芳村的交通便利而使得不少海珠“刚需”族来此置业，公积金贷款购房比例高达九成。保利公园九里推出的改善型置业户型，则吸引了芳村和荔湾多个批发市场的老板。楼市向好，各盘“埋身肉搏”的惨烈竞争并没有出现，销售都不错。目前该板块最迫切改善的是公共交通，龙溪中路双向两车道大大制约未来在此常住的数万人的出行。（李凤荷）

　　长堤、黄沙

　　爱群荟景湾VS珠光御景壹号

　　老城区江景盘 它俩最豪

　　在越秀和荔湾区能卖出单价五六万元，其超豪宅的定位及稀缺景观资源是必备要件。荔湾的珠光御景壹号和越秀的爱群荟景湾在阳光家缘签约价已到5万~6万元/m2。

　　户型上，珠光御景壹号和爱群荟景湾目前在售产品都集中在300~400平方米的户型。珠光御景壹号的五房加工人房平层单位，共有3个套房，其中主卧与书房可以打通变成一个两面临江的超大套房。爱群荟景湾的334平方米户型大体上与御景壹号的314平方米户型差不多，都是带有3个套房，适合三代同堂居住，爱群荟景湾还有独特270°帆船观景窗台，可一览珠江美景。目前珠光御景壹号售价在5.8万~7.8万元/m2之间，带豪华装修。爱群荟景湾东塔为住宅，西塔为公寓，价格4.8万~7.8万元/m2。珠光御景壹号坐落于珠江宽阔的三江汇聚白鹅潭，将引入省一级小学进驻。爱群荟景湾有大型恒温泳池，体育健身设施齐全。记者李凤荷

　　记者点评：

　　如果你负担得起2000万元的置业预算，那么在爱群荟景湾和珠光御景壹号之间你可能碰到选择困难。一边是带小区的大型江景豪宅；一边是市中心的单体江景豪宅。对于一些较新潮且有留学背景的“有米”一族，或许爱群荟景湾比较适合他们，因为户数不多，住户私密性较强。而喜欢热闹群居的批发场富豪们，可能比较喜欢珠光御景壹号，因为这里的江景更开阔，所谓“水为财”且园林较大。 （李凤荷）

(来源:广州日报)