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大运会前后，龙岗中心城区的交通状况发生显著变化，但大运会之后，交通建设力度明显减弱。周游 摄
近5年来，大运新城建设因大运会快速推进，龙岗中心城也积极以旧改图新，两者无缝整合而成的龙岗中心城区，城市面貌焕然一新、城市功能日益完善，成为了近年来龙岗城市发展的一大亮点，也吸引了越来越多的原特区内企业、居民前来落户——深圳东部城市副中心正在崛起。
不过，目前龙岗中心城区在快速发展的同时也有一些隐忧：相较于举办大运会之前，连接原特区内交通条件虽然极大改善，但在产业升级、城市建设快速推进的背景下，如丧失持续推进交通发展的紧迫感，龙岗中心城连接原特区内的交通仍有可能沦为制约发展的短板；虽然龙岗中心城区的商业发展迅猛，但商务氛围仍不浓，被寄予厚望的高科技产业、创意文化产业、体育休闲产业以及总部经济仍然需要大力培育；如何把握城区发展“快”与“慢”的辩证规律，科学推进大运新城建设，使之成为龙岗中心城区最重要“引擎”，也考验着龙岗区决策者们的智慧。
缓与急
交通建设有可能再次沦为“短板”
“下午四点，我本打算从老街站转乘地铁3号线去龙岗中心城，原以为这个时候不是上下班高峰，应该没什么人，结果发现老街站等着上3号线的人排起了长龙。更悲催的是，来了一辆列车，发现里面站满了人，列车到站后只是放下几个到站的乘客，我和我旁边的几排候车的人没有一个人能挤上车。”日前，一位市民讲述了他一次乘地铁3号线的经历。
人多、拥挤只是一个方面，而另方面，因设站过多，从原特区内到龙岗中心城区耗时过多也是市民反映较多的一个问题。在龙岗中心城上班的陶先生的话很有代表性：“有时候我们要去关内办事，乘了几次地铁后，觉得还是开车去快一些。”
香港中文大学副校长徐扬生在谈到龙岗中心城的不足时也表示，龙岗中心城区和原特区内的交通还需要加强，“现在龙岗已经通了地铁，但在我印象中，龙岗的地铁，乃至深圳的地铁速度都不是特别快，这可能不是技术上的问题，或许更多的还是管理上的问题。”对此，龙岗区负责人在一次调研座谈会上也坦承，“以后龙岗的地铁建设要吸取3号线的教训，地铁3号线太慢对我们的招商引资是有影响的。”
地铁3号线是龙岗中心城区与原特区内交通联系的一个缩影。业内人士表示，近几年随着地铁3号线的开通、丹平路一期开通、深惠路改造和水官高速拓宽的完工，龙岗中心城区与原特区内的交通联系便捷了很多，不过在大运会之后，在连接龙岗中心城区与原特区内的交通建设方面“好消息并不多”。
例如地铁16号线，按龙岗区原来的设想，16号线将连接福田区、坂田街道、平湖街道、龙岗中心城区，不过最新的规划设计则是16号线暂时通至平湖，连接龙岗中心城成为了远期规划，实际上是被搁置。在城市干道方面，可以起到联接龙岗中心城区与南湾、布吉及原特区内作用的红棉路、沙荷路尽管已经修建多年，却因各种原因始终未能完工。
有业内人士分析，大运会举办之后，龙岗中心城区的交通条件有了较大改善，一些道路的建设显得不再像以前那样紧迫，如随着深惠路改造完工和地铁3号线通车后，一定程度上缓解了龙岗中心城区和原特区内之间的交通紧张局面，红棉路、沙荷路修通的紧迫性有所降低，“但是随着龙岗中心城区自身的发展以及来龙岗中心城区居住人口的增多，现在稍改善了一些的交通有可能过不了几年又变得紧张起来，因此在交通建设方面必须像大运时那样加大工作力度，有些重点项目更要未雨绸缪，不然到时候又会成为‘短板’。”
多与淡
商业门店虽多但商务人气很淡
根据深圳的规划，作为深圳城市副中心的龙岗中心城区，未来发展目标是要打造成辐射深圳东部乃至莞惠周边地区的区域合作中心、综合服务中心，引领区域高端化发展，承担区域次中心的职能。
“如果深、莞、惠三个城市真正能够一体化，龙岗中心城基本属于中心位置，就可以由往昔的边缘变成一个新兴的中心区。”深圳职业技术学院房地产研究中心主任邓志旺曾表示，深、莞、惠区域合作对龙岗中心城而言是一个很大机遇。但是，龙岗中心城区要成为深莞惠周边地区的中心，自身的产业发展也需要进一步提速以增强产业辐射能力。“早期的龙岗中心城发展属于居住驱动，如果没有进一步的产业聚集、提升相配套，今后龙岗中心城区的可持续发展方面就会遇到问题。”
目前在产业发展方面，龙岗中心城区的商业发展较快。“摩尔城、COCOparK已经开业，万科广场下半年应该也会开业，这样中心城区域就有了三个综合体，沃尔玛即将要在龙岗中心城区域开第二店，加上山姆会员店，龙岗就有三个大型连锁超市了，华润万家在摩尔城、华业玫瑰郡、世贸各有一个超市，接下来还会在万科广场开一个高端精品店。此外，人人乐、海雅百货等也要进驻，可以说龙岗中心城区域内的商业发展正如火如荼。”
不过，除了商业之外，龙岗中心城区其他重点培育的产业仍然有较大的发展潜力。一份研究报告指出，大运新城北片区高新技术产业、总部经济初步形成，创意文化产业规模尚小，这两个领域都深具发展潜力；而被寄予厚望的体育休闲产业尚未成形，商业休闲娱乐产业处于起步阶段，产业联动发展不强。“总体上，目前龙岗中心城区域内的商务气氛仍嫌不足，除了大运新城北片区初步形成了商务办公氛围外，其余很多区域仍摆脱不了‘卧城’的印记。”
“回想20年前，龙岗中心城规划建设也很超前，比如建设了龙城广场，这在当时是大手笔，但如何通过中心城的建设来带动引领龙岗经济建设是考虑不足的。”龙岗区区长姜建军曾提醒说，20年来，龙岗中心城的建设过程中存在着城市发展和产业发展脱节的现象，这一教训在以后的龙岗城市建设上，一定要引以为戒。
对此，龙岗区负责人也曾多次强调，龙岗中心城要注意引进真正高端的企业；龙岗中心城未来的旧改一定要体现产业发展的原则，不能全部用作商住。业内人士也认为，产业的培育将是一个长期的过程，如何寻找、引进、培育20年后支撑大运新城成为龙岗发展引擎的企业，这将考虑龙岗决策者们的智慧。
快与慢
大运新城开发节奏如何把握考验人
“从未来发展的趋势来看，大运新城将会是整个龙岗中心城区域的核心区，也极有可能是龙岗中心城区的产业引擎。”龙岗区商业观察人士洪剑峰表示。这在业内也有广泛共识，那么大运新城这个“引擎”何时能真正启动，成为带领整个龙岗中心城区发展的“火车头”？
“目前大运新城已经走过了培育期。”去年龙岗区相关负责人表示，大运会之后大运新城已经基本成型，基本的城市功能已经具备，因此去年龙岗区提出，大运新城在深圳市四大新城之中即将率先进入全面建设阶段。
根据龙岗区重大办和综合开发研究院所做的一份策略研究设想，大运新城未来全面建设开发周期规划为8年左右，分成三个时间段：2012年至2014年为启动阶段，优先启动大学城项目；2014至2016年进入大规模建设阶段，重点是大运新城北的核心区，全面开发建设总部办公区和商业区；2016年到2020年是稳定成熟阶段，全面建设大运商务办公室。
不过，这两年来大运新城的动静不大，除了北片区天安数码城的产业聚集较快之外，大运新城的大部分显得有些沉寂。香港中文大学能否今年开学招生仍存变数；如何盘活大运场馆发展体育休闲产业仍待破题，招商引资方面也只是引进500WAN等少数企业；原本计划去年就开工建设的龙城工业园总部大厦也迟迟未见动工，等等。由此看来，大运新城的开发建设步伐有些“慢”了。
对此，业内也有不同的声音。“如果追求速度，将现有的土地拿出去，5至10年大运新城也许就可以成型，但要做到长时间不落后，就要在城市建设的同时考虑产业的培育发展。”龙岗区一位负责人在谈到大运新城的建设时说，大运新城不能将土地一下全部建满。
在时序开发方面，深圳中心区的教训值得龙岗注意。深圳福田中心区CBD和上海CBD陆家嘴开发建设几乎同时始于上世纪90年代初。时至今日，陆家嘴已经蜚声海内外，而在国内或国际上很少有深圳CBD的声音。“可以说深圳CBD的建设存在一些遗憾，其中CBD土地开发缺乏合理的节奏是一个很大的原因。”一位业内人士说，自1998年六大工程动工后，深圳福田中心区CBD的开发全面推进，政府迫切希望各开发商能尽快将CBD建成，没有很好地控制土地的开发节奏，不到5年时间，CBD所有土地全部分给了各开发单位，土地短期内卖光，项目集中开发，造成建筑过于雷同，而且缺乏后备发展用地，忽略了CBD未来扩展的空间。
“建设时序要把握好，土地不能一下子全部推出来。应该先推进旧改，因为越到后面旧改的成本越高。”相关专家建议，着眼于长远发展，大运新城应该对入驻的企业设置一定门槛，“这其中的关键在于寻找、引进、培育20年后支撑大运新城成为龙岗发展引擎的企业，应掌握好开发节奏。有些项目一旦确定了就应该加快推进步伐，但有时候对前景拿不准时，也应该适时地放慢一点开发建设的速度，为未来发展留点纠错的空间。”
■现象
龙岗中心城区
零售巨头扎堆开店
业内人士：商业布局客观上被地产商主导
当前，龙岗中心城区产业发展方面最为引人注意的是城市商业综合体不断出现，一大批国内外知名的连锁零售商业企业扎堆落户，这在方便龙岗中心城区居民消费的同时，也让人容易产生“这么多店开业，生意做得下去吗”的好奇。不过，相关的业内人士表示，商业企业扎堆龙岗中心城虽然不可避免地带来竞争，但只要企业根据形势，找准市场定位，那么龙岗中心城商业发展并不一定会带来“恶性竞争”，“龙岗中心城区商业发展一个主要的问题是开发商客观上主导了商业规划，这使得龙岗中心城的一些商业布局“不尽合理”。
连锁巨头扎堆“开店”
近两年来，龙岗的商业发展进入快速推进阶段，一大批知名的连锁零售商业企业落户龙岗中心城区，扎堆开店。如沃尔玛，继在龙岗老街开设超市、在COCOpark引进山姆会员店之外，又将其在福田园岭店关门，转而选择在龙岗中心城原广百百货店址新开一家超市——如此一来，在龙岗中心城，沃尔玛即有了三家门店。华润万家也不示弱，继世贸、摩尔城、华业玫瑰郡各开一个门店之外，下半年或还将在万科广场引进华润BLT精品超市；此外人人乐、海雅百货等零售连锁商业企业也传出要进驻龙岗中心城开设门店的消息。
“除了这些已经开业的和即将开业的企业外，还有一些知名企业也在积极选址，例如国际知名的商业连锁企业麦德龙多年来一直想落户龙岗，近期它有意选址远洋新干线，租赁物业开设新的门店。”龙岗区相关人士向记者透露。
除了连锁商业企业外，城市商业综合体也开始在龙岗中心城出现。目前摩尔城、COCOparK已经开业，国内知名开发商万科在在深圳首个城市综合体项目、号称是龙岗标杆性的旗舰综合体的万科广场也有望下半年开业，“可以说龙岗中心城区域内的商业发展如火如荼。”龙岗区经济促进局一位人士如此表示。
区域肉搏战之势难免？
“这么多商业企业扎堆落户龙岗，肯定加剧龙岗中心城的零售商业竞争，有些区域肉搏战之势难免。”龙岗区经济促进局服务业发展科科长负责人表示。
以新一佳为例，该企业在龙城国际片区开设一个门店，不过随着周边的商业发展，其周围已经有天虹、万家等超市、百货门店，竞争加剧，再加上即将在其附近开业的人人乐，生意受到了一定的影响。
有业内人士分析，竞争的加剧甚至可能会让一些零售连锁企业放缓了进驻龙岗中心城的步伐，如海雅百货原本是计划去年下半年开业的，不过后来开业时间一拖再拖，“原因有很多，其中竞争激烈或许可能会让海雅百货花更多时间考虑它的定位和策略。”
那么零售企业扎堆落户龙岗会不会导致企业间的恶性竞争？“有竞争是正常的，有人开店，有人关门这都是正常的。”龙岗区一位商业观察人士告诉记者，这些知名的连锁零售企业进驻龙岗中心城前，大多会请顾问公司甚至请多家顾问公司，对龙岗中心城的经营前景进行全方位的调研分析，建立模型进行预测，再确立自已的经营策略。“沃尔玛进驻原广百店址时，它们就考虑到了整栋楼的业态，以及周边街区状况，例如正中等写字楼会给沃尔玛带来一定的客源。”据相关人士透露，龙岗有意将沃尔玛至皇冠假日酒店这一带的片区打造成步行街，“毕竟龙岗缺少一个步行街。”
业内人士也表示，这些知名零售企业进驻龙岗中心城时，业态其实都会根据实际情况作一些调整，“比如现在龙岗老街的沃尔玛规模相对于沃尔玛一般的门店规模要小一些，天虹一些门店销售重点锁定某些特定人群，如强化女性特色等。”
商业布局被开发商主导
“目前龙岗商业发展的一个主要问题是缺乏整体规划，龙岗中心城商业布局客观上被地产开发商所主导。”龙岗区一位商业观察人士这样表示，地产开发商开发了一个楼盘后，它们主导了商业企业的引进，“事实是它们要引进什么，就会引进什么。”
“以尚模八意府和华业玫瑰郡为例，这两个楼盘相隔很近，如果有商业的整体规划，华业玫瑰郡已经规划要引进一个超市的话，尚模八意府就应该会被规划成发展其它的商业，而现在的现实是，由于没有整体的规划，华业玫瑰郡和尚模八意府结果不约而同地都引进了超市。”
没有整体的商业规划也使得商业不能充分发挥辐射效应，“以星河COCOpark为例，目前这个商业综合体的位置其实有点尴尬 ，它周边几乎没有什么街区，这让它不能充分发挥辐射作用，再者它距离地铁站口也比较远，如果开车的话，也不大好找到其入口。为什么会出现这种情况，主要是这块地块被确定为商住后，开发商优先考虑的也是如何卖房子。如果站在商业规划的角度，最好的做法是事先就要考虑到商业的辐射作用，划出商业地块，同时规划附近承受商业辐射的街区。”上述人士表示。
南方日报记者 凤飞伟
(来源:南方日报)
